Склад класу А — це найвищий стандарт складської нерухомості: висота стелі від 12 м, бетонна підлога під навантаження 5+ т/м², клімат-контроль, автоматичне пожежогасіння, гідравлічні рампи. Орендна ставка — у 2-3 рази вища за клас B, а дефіцит таких об'єктів в Україні перевищує 70%. У цій статті — детальні вимоги до складу класу А за міжнародною класифікацією, реальні ціни будівництва 2026 року, розрахунок окупності та порівняння класів A/B/C.
Що таке склад класу А і кому він потрібен
Склад класу А — це сучасний логістичний об'єкт, побудований за міжнародними стандартами Knight Frank / CBRE. Такі склади мають максимальну висоту стелі, посилену підлогу, автоматичне пожежогасіння та клімат-контроль. Це єдиний клас, який відповідає вимогам міжнародних логістичних операторів, мережевого рітейлу та e-commerce.
Логістичні оператори (3PL)
Висота 12+ м для 5-6 ярусних стелажів. Автоматичні доки, cross-docking, WMS-системи. Безперервна робота 24/7.
Мережевий рітейл
Розподільчі центри мереж: від 5 000 м², температурні зони, сортувальні лінії, зони комплектації замовлень.
E-commerce / маркетплейси
Фулфілмент-центри з великим SKU, конвеєрні лінії, зони пакування та відвантаження. Швидка обробка 10 000+ замовлень/день.
Фармацевтика та FMCG
GDP/GMP-стандарти: клімат-контроль +15…+25°C, холодильні камери +2…+8°C, контроль вологості, чисті зони.
Інвестори
Складська нерухомість класу А — найприбутковіший сегмент: дохідність 14-18%, мінімальна вакантність, довгострокові орендарі.
Виробничі компанії
Склади готової продукції та сировини з високими вимогами до зберігання: хімія, електроніка, автозапчастини.
В Україні дефіцит складських приміщень класу А перевищує 70% — попит у 3 рази випереджає пропозицію. Це означає, що інвестор, який побудує склад класу А сьогодні, гарантовано знайде орендаря ще до завершення будівництва.
Вимоги до складу класу А за міжнародною класифікацією
Класифікація складської нерухомості (Knight Frank / CBRE) визначає чіткі вимоги до кожного класу. Нижче — обов'язкові параметри для отримання статусу «Клас А».
Конструктив
Висота стелі від 12 м (оптимально 13 м). Крок колон не менше 12×12 м. Прямостінна конструкція, проліт від 24 м. Сендвіч-панелі 100-150 мм. Антипилове покриття підлоги.
Безпека
Автоматичне спринклерне пожежогасіння. Пожежна сигналізація з виводом на пульт. Огороджена територія, КПП, охорона 24/7, відеонагляд із записом від 30 днів.
Інженерні системи
Клімат-контроль +5…+25°C. Примусова вентиляція. Опалення (газове або електричне). Автономне електропостачання (генератор). Оптоволоконний інтернет.
Логістика
Доки з гідравлічними рампами (1 на 500 м²). Dock shelters / dock levellers. Зона маневрування 36+ м. Парковка для вантажівок та легкових.
| Параметр | Вимога класу А |
| Висота стелі | від 12 м (оптимально 13 м) |
| Крок колон | не менше 12×12 м |
| Навантаження на підлогу | від 5 т/м², антипилове покриття |
| Пожежогасіння | автоматичне спринклерне (ESFR) |
| Клімат | +5…+25°C, примусова вентиляція |
| Доки | гідравлічні рампи, 1 на 500 м² |
| Офісна частина | від 5% площі складу |
| Територія | огороджена, КПП, охорона, відеонагляд |
| Електропостачання | 2 вводи або резервний генератор |
Порівняння класів складів: A, B та C
Класифікація визначає не лише технічні параметри, а й рівень оренди, якість орендарів та окупність. Нижче — ключові відмінності трьох основних класів складської нерухомості.
| Параметр | Клас А | Клас B | Клас C |
|---|---|---|---|
| Висота стелі | 12–13 м | 8–10 м | 4–7 м |
| Навантаження на підлогу | від 5 т/м² | 3–5 т/м² | 1–3 т/м² |
| Крок колон | 12×12 м і більше | 9×9 — 12×12 м | 6×6 м (або немає) |
| Пожежогасіння | Автоматичне спринклерне | Пожежна сигналізація | Вогнегасники |
| Клімат-контроль | +5…+25°C | Опалення (без кліматизації) | Без опалення |
| Доки / рампи | Гідравлічні, dock levellers | Звичайні рампи | Рампи відсутні або примітивні |
| Охорона | КПП, 24/7, відеонагляд 30+ днів | Охорона, відеонагляд | Обмежена або відсутня |
| Оренда ($/м²/міс.) | 6–9 $ | 3,5–5,5 $ | 1,5–3 $ |
| Вартість будівництва | від 360 $/м² | від 280 $/м² | від 180 $/м² |
| Окупність | 5–7 років | 6–8 років | 7–10 років |
Вартість будівництва складу класу А у 2026 році
Склад класу А — найдорожчий тип складської будівлі через високі стіни, посилений каркас, спринклерну систему та доки з гідравлічними рампами. Нижче — орієнтовні ціни від РЕДІКОН.
| Конфігурація | Площа | Ціна від |
|---|---|---|
| Склад класу А (базовий) | 3 000 м² | 1 080 000 $ |
| Склад класу А + офісна частина | 5 000 м² | 1 900 000 $ |
| Логістичний комплекс класу А | 10 000 м² | 3 800 000 $ |
| Розподільчий центр (мультитемпературний) | 15 000 м² | від 6 000 000 $ |
Окупність інвестицій: розрахунок на 7 років
Складська нерухомість класу А — один із найприбутковіших сегментів комерційної нерухомості в Україні. Розрахунок для типового складу 5 000 м²:
| Параметр | Значення |
| Площа складу | 5 000 м² |
| Вартість будівництва | ~2 500 000 $ (з фундаментом, комунікаціями, благоустроєм) |
| Орендна ставка | 7 $/м²/міс. (середня по Україні, клас А) |
| Річний дохід (валовий) | 420 000 $ |
| Операційні витрати | ~15% від доходу (84 000 $/рік): управління, страхування, ремонт, податки |
| Чистий дохід | ~336 000 $/рік |
| Чиста дохідність | ~13,4% річних |
| Окупність | ~7,4 року |
Склад класу А під Києвом або Дніпром знаходить орендаря ще до завершення будівництва. Ми маємо запити від логістичних операторів, які готові підписати договір оренди на 5-7 років під об'єкт, що ще будується. Це унікальна ситуація для українського ринку нерухомості.
Етапи будівництва складу класу А
Повний цикл від першого дзвінка до здачі — 4-9 місяців залежно від площі та складності інженерних систем.
- Аудит та технічне завдання. Визначаємо призначення складу, тип товарів, навантаження, кількість доків, температурний режим. Аналіз ділянки: геологія, комунікації, логістична доступність. Формуємо ТЗ: розміри, висота, клімат, пожежогасіння, охорона.
- Проєктування. Архітектурний, конструктивний та інженерний розділи за 3-5 тижнів. Розрахунок навантажень: стелажі до 12 м, вилкові навантажувачі, снігове та вітрове. Зонування: складська зона, доки, офіс, побутові приміщення, маневрова площадка.
- Виробництво ЛСТК-конструкцій. На заводі РЕДІКОН у Дніпрі: розкрій, гнуття, оцинкування, маркування. Для висоти 12-13 м — посилені колони та ферми прольотом до 36 м. Термін — 4-6 тижнів. Паралельно — фундамент та підлога на об'єкті.
- Фундамент та підлога. Стрічковий або пальовий фундамент. Промислова підлога М400 товщиною 200-300 мм з армуванням. Антипилове покриття (топпінг або полімерне). Навантаження від 5 т/м². Деформаційні шви через 6 м.
- Монтаж каркасу. Болтовий монтаж ЛСТК-каркасу, огородження сендвіч-панелями 100-150 мм. Встановлення воріт, доків із гідравлічними рампами. Термін — 6-10 тижнів залежно від площі.
- Інженерні системи. Спринклерна система пожежогасіння (ESFR), клімат-контроль, вентиляція, електрика (2 вводи + генератор), освітлення (200+ лк), слабкострумові системи (відеонагляд, контроль доступу, IT).
- Здача та введення в експлуатацію. Повний пакет документів, здача об'єкту, введення в експлуатацію. Гарантія на каркас — 10 років, на огородження — 5 років. Технічний супровід.
Фіксована ціна в договорі — якщо сталь подорожчає під час будівництва, це наші ризики, не ваші. Оплата поетапна: аванс при підписанні, частина при доставці конструкцій, решта при здачі об'єкту. Без 80% передоплати, як у більшості конкурентів.
Часті запитання про склади класу А
Склад класу А під ключ (каркас + огородження + монтаж, без фундаменту) — від 360 $/м². Повний комплекс 5 000 м² з рампами, клімат-контролем, пожежогасінням та офісною частиною — від 2 500 000 $. Фундамент, підлога та комунікації — додатково 20-30%.
Висота стелі від 12 м, підлога від 5 т/м², крок колон 12×12 м, доки з гідравлічними рампами (1 на 500 м²), спринклерне пожежогасіння, клімат-контроль +5…+25°C, офіс від 5% площі, огороджена територія з охороною та відеонаглядом.
Орендна ставка 6-9 $/м² на місяць, чиста дохідність 14-18% річних. Окупність — 5-7 років. Для порівняння: житлова нерухомість — 12-15 років окупності при дохідності 5-8%.
Клас А: висота від 12 м, спринклерна система, клімат-контроль, гідравлічні рампи. Клас B: висота 8-10 м, пожежна сигналізація (без спринклерів), опалення, звичайні рампи. Оренда класу А на 30-50% дорожча, але якість орендарів вища.
Склад 3 000-5 000 м² — від 4 до 6 місяців повного циклу. Для об'єктів понад 10 000 м² — 6-9 місяців. Виробництво конструкцій на заводі відбувається паралельно з підготовкою фундаменту та підлоги.
Безкоштовний розрахунок складу класу А
Надішліть параметри: площу, тип товарів, вимоги до температури — розрахуємо точну вартість за 48 годин. Фіксована ціна в договорі, поетапна оплата, власне виробництво.
Власне виробництво: м. Дніпро, вул. Січеславська Набережна, 15А
readycon.com.ua · ReadyCon@ukr.net